Case Fantasma: Rendita Presunta, Sanzioni e Come Fare il Ricorso



Di il 21 August 2012

Come è noto, al fine di ottenere maggiori introiti dalla tassa patrimoniale IMU, lo Stato ha provveduto, attraverso l’emanazione di diverse norme, a fornire all’Agenzia del Territorio strumenti più incisivi per indurre i possessori delle cosiddette Case Fantasma a denunciarle al Catasto. In questo modo sarebbe stato possibile controllare e tassare una maggiore base imponibile derivante dalle rendite catastali attribuite alle unità immobiliari censite al catasto urbano.

case-fantasma

Non ci sono dubbi che gli evasori e i cittadini inadempienti vengano scovati e sanzionati, ma con regole e metodi nel pieno rispetto dei principi costituzionali del diritto alla difesa e dei principi generali dell’attività amministrativa.

Proprio tali aspetti il presente articolo intende affrontare, anche se non in modo esaustivo, in considerazione anche delle non poche perplessità suscitate da norme, provvedimenti e procedure che in questi mesi stanno creando malumori tra i proprietari e non poca confusione tra i tecnici professionisti.

Trattasi nello specifico di norme recenti, di procedure nuove sulle quali in pratica non esistono pronunce da parte dei giudici tributari. Basti pensare che la presentazione dei ricorsi tributari contro gli avvisi di accertamento per l’attribuzione della rendita catastale presunta è possibile a partire dal 3 luglio 2012.

Il modo di legiferare da parte del nostro Parlamento, con emendamenti e commi disseminati qua e là in maniera disorganica in varie leggi contenitori, certo non aiuta a formare un preciso orientamento anche fra gli addetti ai lavori.

Diamo uno sguardo al quadro normativo in materia.

Obblighi e Termini Per La Denuncia Di Accatastamento

L’obbligo della denuncia di accatastamento di un immobile è prescritto dal  Regio D.L. 13/04/1939, N. 652 (FILE1) conv. con L. n. 1249/1939 (nel seguito chiamato RDL 652/1939), il quale all’art.28 sancisce che “I fabbricati nuovi ed ogni altra stabile costruzione nuova che debbono considerarsi immobili urbani, a norma dell’art. 4, devono essere dichiarati all’Ufficio tecnico erariale entro “trenta giorni dal momento” in cui sono divenuti abitabili o servibili all’uso cui sono destinati, ancorché esenti, temporaneamente o permanentemente, dai tributi immobiliari, ovvero soggetti ad imposta mobiliare”.

Il predetto termine più ristretto (nel vecchio testo il termine era “il 31 gennaio dell’anno successivo”) è stato introdotto con l’art-34-quinquies, comma 2° del D.L.4/2006 (FILE2) conv. con legge n.80/2006 “Al fine della razionalizzazione dei procedimenti di presentazione delle domande di nuova costruzione o di mutazione nello stato dei beni” (per il nostro Stato imporre termini incongrui e creare più difficoltà ai cittadini è opera di “razionalizzazione”!).

Allo scopo poi di individuare quali siano le unità immobiliari o le costruzioni in genere oggetto di obbligo di iscrizione al Catasto, oltre al citato RDL 652/1939,(FILE1), occorre fare riferimento anche al Regolamento di cui al D.M. 02/01/1998 N.28 (FILE3) emanato in attuazione all’art.9, commi 1 e 2 del D.L. 557/1993 conv. con L.133/1994.

SANZIONI PER RITARDATO ACCATASTAMENTO

Le sanzioni per ritardato od omesso accatastamento sono state aggiornate nel tempo, come risulta dalla seguente tabella riassuntiva:

TABELLA 1 – SANZIONI PER RITARDATO OD OMESSO AGGIORNAMENTO

CATASTALE  (*)

Sino al 11/3/2006

A decorrere dal 12/3/2006

A decorrere dal 01/7/2011

Termine per la denunzia dalla data di ultimazione ai sensi art.28 RDL 652/1939

Entro il 31 gennaio dell’anno successivo

Entro 30 giorni

Entro 30 giorni

Sanzione per ritardato od omesso aggiornamento catastale

Prescritta

Min. €   258

Max € 2066

(art.1, comma 338 L.311/2004)

Min. € 1032

Max € 8264

(Art.2, co.12 D.Lgs.23/2011) (FILE4)

(*) Note alla Tabella 1:

-    Ai sensi dell’art.20 del D.Lgs.472/1997 (FILE5) la sanzione si prescrive entro il 31 Dicembre del 5° anno successivo a quello in cui è avvenuta la violazione.

(es. per un fabbricato divenuto abitabile il 30/03/2006, l’obbligo di accatastamento è entro il 28/04/2006. La sanzione si prescrive entro il 31/12/2011. Questo significa che ad oggi le sanzioni per omessa o tardiva denuncia di accatastamento per violazioni commesse entro 31/12/2006, sono tutte prescritte).

-     Discorso a parte meritano le costruzioni (Case Fantasma) che sono state oggetto di accertamento ai sensi dell’art.19, commi 8-10 del D.L.78/2010 (FILE6) conv. con L.122/2010, per le quali invece si prospetta, in caso di mancata regolarizzazione entro 120 giorni dalla data 3/5/2012 e cioè entro il 31/8/2012, una sanzione quadruplicata di cui all’Art.2, comma 12 del D.Lgs.23/2011 (FILE4).

 

CASE FANTASMA

Intendiamo in generale con il termine giornalistico Case Fantasma tutti quegli immobili che, pur oggetto di obbligo di iscrizione al catasto, non sono stati dichiarati dai soggetti interessati o meglio dai titolari di diritti reali di cui all’art.3 del RDL. 652/1939 (FILE1) entro i termini di legge.

Diciamo subito, al fine di orientare meglio il lettore, che le cosiddette Case Fantasma, sulla base delle norme vigenti, sono soggette, in caso di inadempienza dell’interessato, principalmente a due procedure (vedi anche pag. 5 Circ.7/2011) (FILE7):

A)  Procedura definitiva: accatastamento d’ufficio e attribuzione della rendita catastale definitiva  ai sensi dell’art.2, comma 36 del  D.L. 262/2006 conv. in L.286/2006 (FILE8);

B)  Procedura transitoria: attribuzione d’ufficio della rendita catastale presunta da parte dell’Agenzia del Territorio “nelle more dell’iscrizione in catasto attraverso la predisposizione delle dichiarazioni redatte in conformità al decreto ministeriale 19 aprile 1994, n. 701” ai sensi dell’art.19, comma 10 del D.L.78/2010 (FILE6) conv. con L.122/2010 (per brevità chiamato DL 78/10).

Cioè  l’Agenzia del Territorio attribuisce una rendita presunta, in attesa che l’aggiornamento venga eseguito d’ufficio (procedura A) oppure dallo stesso soggetto interessato.

Esaminiamole più in dettaglio.

 

A)  Procedura definitivaACCATASTAMENTO D’UFFICIO E ATTRIBUZIONE DELLA RENDITA DEFINITIVA

Per come prescritto dall’art.2, comma 36 del D.L. 262/2006 conv. in L.286/2006 (FILE8) ”L’Agenzia del territorio, anche sulla base delle informazioni fornite dall’AGEA e delle verifiche, amministrative, da telerilevamento e da sopralluogo sul terreno, dalla stessa effettuate nell’ambito dei propri compiti istituzionali, individua i fabbricati iscritti al catasto terreni per i quali siano venuti meno i requisiti per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali, nonchè quelli che non risultano dichiarati al catasto…”. Se a seguito di richiesta, il soggetto interessato non effettua l’aggiornamento catastale dell’immobile entro 90 giorni dalla notifica (fatta direttamente alla persona), l’Agenzia del Territorio provvede “con oneri a carico dell’interessato, alla iscrizione in catasto attraverso la predisposizione delle relative dichiarazioni redatte in conformità al regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701”.

Si badi bene ai termini. La procedura definitiva per inadempienza è un accatastamento e/o aggiornamento d’ufficio, nel senso che, per come è scritto nel Provvedimento 9/2/2007 (FILE9), “gli uffici provinciali dell’Agenzia del territorio provvedono, in surroga del soggetto obbligato inadempiente e con oneri a carico dello stesso, agli adempimenti previsti dal regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 70”. Ben altra cosa è l’attribuzione della rendita presunta.

In altre parole l’Agenzia del Territorio si sostituisce all’inadempiente e provvede alla redazione d’ufficio di tutto quanto necessario per l’accatastamento (sopralluoghi, procedure PREGEO e DOCFA), addebitando gli oneri, salvo ulteriori aggiornamenti, indicati nell’Allegato (FILE10) del citato Provvedimento 9/2/2007 (FILE9), i tributi speciali e irrogando, ai sensi dell’art.36 comma 2, ultimo periodo del D.L. 262/2006 conv. in L.286/2006 (FILE8), le sanzioni per ritardato od omesso accatastamento, se non ancora prescritte.

 

B) Procedura transitoria: ATTRIBUZIONE  DELLA RENDITA PRESUNTA

In considerazione dell’enorme difficoltà nel provvedere all’accatastamento d’Ufficio in tempi brevi, stante anche la rilevante quantità di immobili da individuare e censire in termini di consistenza, di classamento, di intestazioni non sempre allineate e non esenti da errori presenti nella banca dati catastale e avendo necessità di fare al più presto cassa (es. l’imminenza delle scadenze per il pagamento dell’IMU), il Legislatore ha emanato una norma per l’attribuzione d’ufficio della rendita catastale presunta con oneri a carico dei soggetti interessati ad opera dell’Agenzia del Territorio nelle more dell’accatastamento definitivo delle cosiddette Case Fantasma.

Il Legislatore non soltanto ha inasprito le sanzioni, addirittura quadruplicandole nel caso di ulteriore ritardato nell’accatastamento oltre i 120 giorni dalla pubblicazione degli elenchi, ma ha altresì disposto che la pubblicazione agli albi pretori comunali su Internet degli elenchi e degli avvisi di accertamento per l’attribuzione della rendita presunta, è a tutti gli effetti una notifica personale e diretta (alla persona fisica o al rappresentante legale), attuando a mio avviso una palese lesione del diritto alla difesa costituzionalmente garantito del cittadino.

Ad aggravare il tutto, per come si chiarirà nel seguito, è che l’avviso di accertamento per l’attribuzione della rendita presunta è stato emanato in un unico contesto come atto di liquidazione degli oneri e di irrogazione delle sanzioni.

Ma a prescindere da quanto testè fatto notare, non mancano perplessità sull’appropriatezza o meno di taluni addebiti a carico degli inadempienti, sui sopralluoghi senza preavviso e sugli errori sistematici evitabili presenti negli elenchi pubblicati, che stanno suscitando non poche preoccupazioni e tanta confusione tra i destinatari degli avvisi di accertamento e produrranno brutte sorprese per quei cittadini incolpevolmente ignari di quanto sta accadendo a loro insaputa.

Ma prima di addentrarci nello specifico, è meglio fare un quadro riassuntivo delle norme, procedure e adempimenti in materia.

Attribuzione della rendita presunta: NORME, PROCEDURE E ADEMPIMENTI PER I SOGGETTI INTERESSATI

Ripercorriamo più in dettaglio le norme e i provvedimenti nell’ordine cronologico sull’attribuzione della rendita presunta per gli immobili inseriti negli elenchi di Case Fantasma pubblicati con efficacia dal 3 maggio 2012 e i sui vari adempimenti connessi.

-   Con l’art.19, comma 8 del DL 78/10 (FILE6) gli immobili non dichiarati in catasto e individuati negli elenchi di cui all’art.2, comma 36 D.L.262/2006 (FILE8) sopra citato andavano denunciati al catasto entro il 30/4/2011 (termine prorogato dall’art.2 comma 5-bis del decreto milleproroghe D.L.225/2010 conv. con L.10/2011) (FILE11).

-   In forza del comma 10 del testè citato art.19 DL 78/10 (FILE6), l’Agenzia del Territorio attribuiva alle Case Fantasma non accatastate entro il 30/04/2011 la rendita catastale presunta, iscrivendola transitoriamente al catasto con oneri a carico degli interessati.

-   Con Provvedimento del 19/4/2011 (FILE12) Prot. n. 24826 con annesso Allegato (FILE13) (nel seguito chiamato Provvedimento Direttoriale) emanato dal Direttore dell’Agenzia del Territorio venivano determinati gli oneri posti a carico dei soggetti interessati relativamente alle Case Fantasma oggetto di attribuzione di rendita presunta.

-   Per come prescritto dal predetto art.2, comma 5-bis del D.L.225/2010 conv. con L.10/2011 (FILE11), la sola pubblicazione degli elenchi presso gli Albi Pretori (per norma tutti online) dei Comuni, ha efficacia di notifica dell’avviso di accertamento per l’attribuzione della rendita presunta, contro cui è possibile presentare ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale competente a partire dal 61° giorno dalla data di pubblicazione (3/5/2012). Come vedremo, al di là dei sospetti sulla illegittimità costituzionale della pubblicazione-notifica, nell’avviso di accertamento per l’attribuzione della rendita presunta, in un unico contesto, sono state irrogate indistintamente a tutti gli interessati le sanzioni per omesso accatastamento e liquidati tributi speciali e oneri.

-   Inoltre per come prescritto dall’art. 11, comma 7 del D.L. n.16/2012 conv. con L.44/2012 (FILE14) viene fatto obbligo ai soggetti titolari di diritti reali delle cosiddette Case Fantasma di provvedere all’accatastamento entro 120 giorni dalla data di pubblicazione degli elenchi, cioè a partire dal 3 maggio 2012 e quindi entro il 31 Agosto 2012.

 

La pubblicazione su Internet degli atti di attribuzione della rendite presunta, di liquidazione e di irrogazione vale come notifica: lesione di diritto alla difesa e violazione dello statuto del contribuente.

 

Si faccia bene attenzione al testo dell’art.2, comma 5-bis del D.L. 225/2010 (FILE11) conv. con L.10/2011 che così recita: “in considerazione della massa delle operazioni di attribuzione della rendita presunta, l’Agenzia del territorio notifica gli atti di attribuzione della predetta rendita mediante affissione all’albo pretorio dei comuni dove sono ubicati gli immobili.

Ma tali operazioni di notifica, già di per sè lesive del diritto della difesa, valgono soltanto per gli atti di attribuzione della rendita provvisoria e non anche degli atti di liquidazione e di irrogazione. 

Va rimarcato che l’estensione delle procedure di sola pubblicazione su Internet anche agli atti di liquidazione e irrogazione, non viene disposta neanche col Provvedimento Direttoriale del 19/4/2011 (FILE12) (nulla vi è scritto in merito), ma con Circolare N.7/2011 (FILE7) ove a pag. 7, penultima frase, è scritto testualmente: “Con l’avviso di accertamento, oltre all’attribuzione della rendita catastale presunta ai fabbricati non dichiarati, vengono irrogate le sanzioni irrogate e liquidati i tributi speciali e gli oneri dovuti, determinati secondo i criteri stabiliti dal Provvedimento dal Direttore dell’Agenzia”. 

In pratica con una Circolare si dispone che gli atti di liquidazione dei tributi speciali e degli oneri e di irrogazione delle sanzioni, che potrebbero incidere significativamente sulla sfera patrimoniale del soggetti destinatari, vengano a questi notificati con la sola pubblicazione su Internet!

E’ come se la contestazione di una multa per violazione del codice della strada con la irrogazione delle relative sanzioni venisse notificata al trasgressore esclusivamente con la pubblicazione su Internet nel sito dell’albo pretorio del Comune!

In un possibile contenzioso, oltre ad invocare l’art.24 della Costituzione (“La difesa è diritto inviolabile in ogni stato e grado del procedimento”), si potrebbe far riferimento all’art. 6. comma 1° dello Statuto del Contribuente (L.212/2000) (FILE16) che così recita:  “L’amministrazione finanziaria deve assicurare l’effettiva conoscenza da parte del contribuente degli atti a lui destinati. A tal fine essa provvede comunque a comunicarli nel luogo di effettivo domicilio del contribuente, quale desumibile dalle informazioni in possesso della stessa amministrazione o di altre amministrazioni pubbliche indicate dal contribuente….

E’ probabile che qualcuno obietti che l’Agenzia del Territorio non è considerata alla stessa stregua di un’Amministrazione Finanziaria!!!

L’art. 1, comma 1° dello Statuto del Contribuente (FILE16) predetto dispone che: “Le disposizioni della presente legge, in attuazione degli articoli 3, 23, 53 e 97 della Costituzione, costituiscono princìpi generali dell’ordinamento tributario e possono essere derogate o modificate solo espressamente e mai da leggi  speciali”.

Nell’art.2 del comma 5-bis del D.L. 225/2010 convertito con L.10/2011 (FILE11), che dispone la notifica gli atti di attribuzione solo mediante pubblicazione, in pratica su Internet, non prevede una deroga specifica allo statuto del contribuente.

Eventualmente nei ricorsi si potranno sollevare eccezioni di incostituzionalità dell’ art.2 del comma 5-bis del D.L. 225/2010 convertito con L.10/2011 (FILE11), con riferimento agli artt. 24, 41 della Costituzione e contestare, impugnando la Circolare N.7/2011 (FILE7) anche la mancata notifica personale degli atti di liquidazione degli oneri e dei tributi speciali, nonché gli atti di irrogazione delle sanzioni, per violazione dell’art.6. dello Statuto del Contribuente.

 

Attribuzione della rendita presunta: PERPLESSITÀ SULLE SOMME ADDEBITATE

Oltre alla questione di legittimità delle procedure di notifica degli atti, giova esaminare più da vicino la natura degli addebiti: oneri per l’attribuzione della rendita presunta, tributi speciali e sanzioni per omesso accatastamento.

Oneri per l’attribuzione della rendita presunta

Sugli oneri che all’art.19, comma 10° DL 78/10 non sono previsti in termini quantitativi, ci sarebbe poco da obiettare, anche perché non è noto ufficialmente come l’Agenzia del Territorio sia pervenuta a determinare le cifre indicate nell’Allegato (FILE13) al Provvedimento del 19/4/2011 Prot. n. 24826 (FILE12).

La questione più di battuta è che la legge non prevede che la liquidazione di tali oneri segua la stessa procedura di notifica degli atti di attribuzione della rendita presunta.

Tributi Speciali Catastali (rischi di duplicazione)

Nel Provvedimento Direttoriale (FILE12) all’art.3 è scritto che “l’attribuzione d’ufficio della rendita presunta comporta a carico dei soggetti interessati, oltre all’irrogazione delle relative sanzioni, il pagamento degli oneri…” Ma nulla viene detto sul tributo speciale, che invece viene menzionato nella Circolare N.7/2011 (FILE7) a pag. 7, penultima frase.

Per come sopra ampiamente illustrato l’attribuzione della rendita presunta non è un accatastamento definitivo, ma un’operazione speciale di tipo parziale e transitoria (non esiste un elaborato planimetrico, né una planimetria) prevista dall’art.19, comma 10 DL 78/10 (FILE6) “nelle more dell’iscrizione in catasto” in via definitiva (DOCFA), sia d’ufficio che da parte dell’interessato. Quindi trattasi di due operazioni distinte.

Inoltre per l’attribuzione della rendita presunta non risulta sia stato istituito per legge un corrispondente tributo speciale specifico di € 50,00.  

I tributi speciali, fissati dalla legge, sono quelli stabiliti dalla Tabella 2 (FILE15) richiamata dall’articolo 2, comma 67 dell’art.2 della D.L. 262/2006 conv. in L.286/2006 (FILE8), ove al punto 2.2 è previsto un tributo speciale di € 50,00 per ogni unità di nuova costruzione ovvero derivata da dichiarazione di variazione”; cioè per ogni unità dichiarata in catasto (DOCFA) e non per l’attribuzione della rendita presunta.

Credo inoltre che non siano ammissibili ad altre fattispecie estensioni dei tributi speciali in esame, i quali devono essere sempre ed espressamente previsti dalla legge.

Tale questione potrebbe essere sollevata in sede di ricorso.

 

Sanzioni per omesso o tardivo accatastamento (duplicazione) 

Il Provvedimento Direttoriale (FILE12) e la relativa Circolare N.7/2011 (FILE7) nella fase di attribuzione e di accertamento della rendita presunta fanno riferimento anche a sanzioni da irrogare, senza specificare i presupposti e le motivazioni.

Negli avvisi di accertamento indiscriminatamente e, come parrebbe, a tutta la platea degli interessati vengono irrogate sanzioni per la omessa presentazione del tipo mappale (PREGEO) di € 4.00 (art.8 L.679/1969) e per omessa dichiarazione al catasto (DOCFA) di € 258 per ogni unità immobiliare (sanzioni ridotte ad 1/3 per la definizione agevolata), senza un preventivo accertamento della data (vedi TABELLA 1) entro cui, ai sensi dell’art.28 del RDL 652/1939 (FILE1), sussisteva l’obbligo dell’iscrizione in catasto. 

Va rilevato che in determinati casi tali sanzioni sono già prescritte per effetto dell’art.20 del D.Lgs.472/1997 (FILE5) ed inoltre non sono previste dall’art.19, comma 10 del DL 78/10, specifiche nuove sanzioni per omesso accatastamento entro il 30/04/2011.

Non è in discussione l’applicazione delle sanzioni, ma il mancato riferimento alla data di ultimazione dell’immobile da parte dell’Ufficio che le irroga.

Mi chiedo inoltre se sia possibile che l’Ufficio possa eventualmente cumulare le sanzioni per omesso accatastamento irrogate con l’avviso di accertamento pubblicato il 3/5/2012, con quelle quadruplicate eventualmente dovute in caso di omessa o ritardata regolarizzazione del fabbricato entro i 120 giorni prescritti dal D.L. n.16/2012 (FILE14)

Se il soggetto interessato regolarizza l’immobile entro i 120 giorni predetti pagherà le sanzioni riferite ad € 258, se non ancora prescritte ai sensi dell’art.20 del D.Lgs.472/1997 (FILE5), diversamente dovrà pagare il quadruplo, ma non entrambe le sanzioni.

Altra questione è se le sanzioni indicate negli avvisi di accertamento pubblicati il 3/5/2012, peraltro oggetto di irrogazione immediata ai sensi dell’art.17, comma 1° del D.Lgs.472/1997 (FILE5), siano effettivamente collegate con il tributo speciale. Cioè l’attribuzione della rendita provvisoria comporta, soltanto i relativi oneri. Le sanzioni per omesso o tardivo accatastamento sono regolate da un’altra norma e prescindono dall’attribuzione della rendita presunta.   

Tali argomentazioni potrebbero farsi rilevare in sede di richiesta in autotutela o di ricorso tributario (falsa applicazione del tributo speciale, mancata motivazione e/o duplicazione della sanzione).

 

Ravvedimento operoso

Per le sanzioni non ancora constatate dall’Ufficio o in altri casi previsti indicati dall’Art.13 D.Lgs.472/1997) (FILE 5) è possibile usufruire del ravvedimento operoso.

Questo vale ad esempio se la regolarizzazione delle Case Fantasma oggetto di attribuzione di rendita presunta avviene dopo i 120 giorni assegnati.

Trattandosi di dichiarazione non periodica, se la regolarizzazione avviene:

-        entro i 90 giorni successivi alla scadenza (ravvedimento breve), la sanzione è a 1/10 x € 1032 (minimo edittale) = € 103.20;

-        dal 91° giorno e sino ad un anno dalla scadenza (ravvedimento lungo) la sanzione è pari ad 1/8 x € 1032 (minimo edittale) = € 129,00.

Alle sanzioni ridotte vanno comunque aggiunti gli interessi legali maturati, attualmente pari al 2.5% (in vigore dal 1° gennaio 2012) su base annua.

Il pagamento delle sanzioni ridotte va effettuato contestualmente alla presentazione della Docfa e al pagamento del relativo tributo speciale, pena la impossibilità di poter usufruire del ravvedimento operoso. Vedi meglio la Circolare dell’Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Como (FILE 19).

Elenchi:  errori ed istanza in autotutela

Per come ho potuto personalmente accertare, può capitare che gli elenchi delle Case Fantasma e conseguentemente i relativi avvisi di accertamenti pubblicati il 3/5/2012 contengano errori di vario tipo.

Si consiglia di leggere il documento (http://www.geometri.bn.it/moduli/filemanager/file/228.pdf)   del Collegio dei Geometri Benevento.

Elenchiamo gli errori più frequenti:

-         Mancata introduzione in mappa di Mod. 26 relativi a richieste di accatastamento di  FR già presentati;

-         Attribuzione di rendita presunta a fabbricati già censiti al catasto urbano, i cui tipi mappali non sono stati ancora inseriti in mappa terreni;

-         Ditte (ad esempio defunti, vecchi proprietari) diverse dagli effettivi proprietari dovute a volte a volture non registrate oppure non presentate;

-         Errori di intestazione ditta (date e luoghi di nascita, codice fiscale ecc.);

-         Mancato inserimento in mappa di tipi di frazionamento;

-         Errori di identificativi o duplicati delle particelle indicate nelle mappe terreni;

-         Attribuzione di rendite presunte a ruderi di fabbricati inutilizzabili o diroccati, a fabbricati in corso di costruzione o in corso di definizione ed altre opere per le quali non sussiste l’obbligo di accatastamento, indicate nel regolamento D.M. 2/1/1998 N.28 (FILE3).

E’ comprensibile, trattandosi di operazioni massive, che si verifichino degli errori, ma non altrettanto comprensibile la presenza di taluni errori sistematici, certamente evitabili, generati, per quello che si è potuto constatare, in quanto l’Ufficio:

- ha fatto affidamento alla mappa dei terreni non sempre aggiornata, senza indagare se su una determinata particella del catasto terreni fosse stato presentato ad esempio un tipo mappale o un tipo di frazionamento;

- ha ricavato i nominativi dei proprietari risultanti dalle visure catastali e non ad esempio dalle visure ipocatastali (visura ipotecaria o visura immobiliare), ben sapendo che le intestazioni al catasto non hanno alcuna efficacia probatoria, cioè non danno la certezza della proprietà (non sono infrequenti i casi di volture catastali non presentate oppure non registrate);

- ha effettuato i sopralluoghi senza preavviso (vedi più avanti).

Le conseguenze di questi errori (si pensi a chi non è più proprietario o non lo è mai stato, oppure ai proprietari di unità immobiliari accatastate che risultano nelle visure ciascuna con due particelle diverse e con una doppia rendita!) possono essere rilevanti e spiacevoli, laddove gli interessati potrebbero incolpevolmente subire disagi, contenziosi, addebiti e sanzioni, anche per non essere stati portati a conoscenza diretta degli atti di accertamento e dei relativi addebiti a loro carico.

Le istanze in autotutela per rimediare a tali errori (certamente presentate da chi periodicamente consulta gli albi pretori online dei Comuni!?), rischiano di non essere evase in tempo dall’Ufficio (del resto non vi è l’obbligo di farlo), specie quelle presentate a ridosso dei termini per la proposizione del ricorso. Per non parlare poi dei malcapitati soggetti interessati, ad esempio i residenti all’estero, che non sapranno nulla e che ovviamente non presenteranno né l’istanza di autotutela e né il ricorso.

 

Sopralluoghi privi di preavviso agli interessati

I sopralluoghi eseguiti dall’Ufficio, finalizzati sia all’aggiornamento catastale d’ufficio, sia all’attribuzione della rendita presunta, non si sottraggono, né pare sia prevista una specifica deroga, alla regola generale dettata dall’art.31 del RDL 652/1939 (FILE1) che dispone: “Per le operazioni di formazione e di conservazione del nuovo catasto edilizio urbano i funzionari degli uffici tecnici erariali, ed i componenti le commissioni censuarie, espressamente delegati e muniti di speciale tessera di riconoscimento, hanno diritto di accedere alle proprietà private dietro preavviso scritto di almeno sette giorni”.

Sono convinto che se l’Ufficio avesse sistematicamente applicato tale norma si sarebbero prevenuti molti errori ed evitate o quantomeno ridotte spiacevoli conseguenze per i destinatari degli avvisi, soprattutto per quelli che non sono neanche proprietari.

Non posso fare a meno di segnalare, a riprova della mancata trasparenza dei sopralluoghi, casi in cui  per uno stesso fabbricato ricadente su più particelle di terreno (di fatto fuse), comunque intestate alla stessa ditta, risultano addebitati tanti sopralluoghi, quante sono le particelle di terreno. Insomma il funzionario è ritornato più volte sul luogo!). Ebbene per lo stesso fabbricato sono stati addebitati oneri al proprietario per più sopralluoghi, ciascuno al costo di € 80,00.

Il mancato preavviso dei sopralluoghi potrebbe essere motivo di ricorso, anche con riferimento alla Legge 241/1990.

 

PRINCIPI GENERALI DELL’ATTIVITÀ AMMINISTRATIVA

            Va ricordato che l’Agenzia del Territorio, in quanto Pubblica Amministrazione è tenuta al pieno rispetto, anche per espressa previsione all’art.14 del suo Statuto, dei princípi generali dell’attività amministrativa della Legge 241/1990, che all’art. 1, nel testo vigente, così dispone: L’attività amministrativa persegue i fini determinati dalla legge ed è retta da criteri di economicità, di efficacia, di imparzialità, di pubblicità e di trasparenza, secondo le modalità previste dalla presente legge e dalle altre disposizioni che disciplinano singoli procedimenti, nonché dai princípi dell’ordinamento comunitario.”

Il richiamo a tali princípi ci sembra d’obbligo, con particolare riferimento all’economicità, alla efficacia e alla trasparenza dell’attività svolta per l’attribuzione della rendita presunta.

Se, ad esempio, gli Uffici avessero potuto disporre di mappe terreni più aggiornate, di visure ipocatastali ed eseguito sopralluoghi con preavviso, molto probabilmente si sarebbero evitati, o comunque ridotti, sia per gli stessi Uffici che per i cittadini destinatari degli avvisi spese, defatiganti attese, istanze in autotutela, riesame degli avvisi, costosi ricorsi tributari, iscrizioni a ruolo, intestazione a defunti, intestazioni a soggetti non proprietari o con generalità errate. Per non parlare poi delle spiacevoli sorprese per i destinatari ignari.

Ci si rende conto, data l’immane quantità di dati da gestire, che l’Agenzia del Territorio abbia compiuto un sforzo immane, direi encomiabile, ma il successo di tutto ciò in parte rischia di ricadere sulla pelle e a spese, soprattutto degli ignari destinatari di tali operazioni.

I diritti dei cittadini, i princípi della pubblica amministrazione e le garanzie costituzionali vengono al di sopra di tutto!
RICORSO ALL’AVVISO DI ACCERTAMENTO DELLA RENDITA PRESUNTA (CENNI)

Chi casualmente (sic!) verrà a conoscenza dell’avviso di accertamento per l’attribuzione della rendita presunta, potrà regolarizzare l’immobile, oppure se l’istanza in autotutela non ha avuto esito positivo o nessun riscontro e comunque se lo ritiene opportuno, potrà ricorrere alla Commissione Tributaria Provinciale competente.

I ricorsi presso la Commissione Tributaria sono regolamentati dal D.Lgs. n.546/92 (FILE17) che qui viene allegato nella versione più aggiornata (almeno si spera).

Qui di seguito verrà fatto cenno su alcuni adempimenti in materia di ricorso.

Per una migliore informazione collegarsi con il sito dell’Agenzia delle Entrate (pagina sul ricorso tributario).

 

Termini per il ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale.

Per come avanti cennato, il ricorso può essere presentato trascorsi sessanta giorni dal 3 maggio 2012.

Quindi entro i sessanta giorni a partire dal 3 luglio 2012, esclusi i giorni di sospensione per il periodo feriale che va dal 1 Agosto al 15 settembre (art.1 L. 742/1969), il ricorso va presentato all’Agenzia del Territorio competente.

L’ultimo giorno utile per avanzare ricorso è 16 ottobre 2012, salvo allungamento dei termini nel caso di sospensione da accertamento con adesione o proroghe di legge.

Nei successivi 30 giorni occorre costituirsi in giudizio (vedi qui di seguito).

Nomina del difensore  

Ai sensi dell’art.12 D.lgs.546/1992 (FILE17), se il valore della controversia (tributi speciali+oneri) indicato nell’avviso di accertamento, (non vengono computate le sanzioni), è inferiore a € 2.582,28 il ricorso può essere presentato in proprio.

Diversamente vi è l’obbligo per il ricorrente di farsi assistere in giudizio da un difensore abilitato che dovrà sottoscrivere il ricorso.

In presenza di controversie attinenti l’attribuzione della rendita catastale, per l’assistenza tecnica dinanzi alle commissioni tributarie potranno essere incaricati, se iscritti nei relativi albi professionali, anche gli ingegneri, gli architetti, i geometri, i periti edili, i dottori in agraria, gli agronomi e i periti agrari.

Dati del ricorso e relativi allegati

Il ricorso deve contenere le indicazioni di cui all’art.18 D.lgs.546/1992 (FILE17).

Fare attenzione alla indicazione della PEC e del codice fiscale, in quanto ai sensi dell’art. 37 del D.L. n. 98/2011, qualora il difensore, nei casi di nomina, non indichi il proprio indirizzo PEC e il proprio numero di fax oppure la parte dimentichi di indicare il codice fiscale nel ricorso, il contributo unificato (vedi più avanti) è aumentato della metà.

 

Costituzione in giudizio e deposito della nota di iscrizione a ruolo 

Ai sensi dell’art. 22 del D. Lgs 546/1992 (FILE17), entro trenta giorni dalla notifica del ricorso all’Agenzia del Territorio, il ricorrente deve costituirsi in giudizio, pena inammissibilità, presentando alla Commissione Tributaria Provinciale competente, il secondo originale o fotocopia, quest’ultima con attestazione di conformità all’originale presentato all’Agenzia del territorio, depositando contestualmente la nota di iscrizione a ruolo (scaricabile dal sito) e regolarmente compilata.

Unitamente al ricorso ….. il ricorrente deposita il proprio fascicolo, con l’originale o la fotocopia dell’atto impugnato, se notificato, ed i documenti che produce, in originale o fotocopia.”

Contributo unificato

L’istanza di ricorso è esente da bollo, ma va assoggettata, ai sensi dell’art. 13 del D.P.R. 115/2002,  al contributo unificato nei seguenti importi:
a) euro 30 per controversie di valore fino a euro 2.582,28;
b) euro 60 per controversie di valore superiore a euro 2.582,28 e fino a euro 5.000;
c) euro 120 per controversie di valore superiore a euro 5.000 e fino a euro 25.000;
d) euro 250 per controversie di valore superiore a euro 25.000 e fino a euro 75.000;
e) euro 500 per controversie di valore superiore a euro 75.000 e fino a euro 200.000;
f) euro 1.500 per controversie di valore superiore a euro 200.000.

Se non viene indicata la PEC del difensore il contributo unificato da pagare aumenta del 50%.

Circa il modo di pagare il  contributo unificato cliccare su questo link

Strategie  

Più in generale, si faccia bene attenzione a ponderare la scelta di percorrere la via del contenzioso lunga, incerta e non esente da sorprese. Non va sottovalutato il rischio di essere condannati a risarcire non indifferenti spese di giudizio.

Contenuto del ricorso

A volte negli avvisi di accertamento per l’attribuzione della rendita presunta, data la genericità della diciture uguali in tutti gli avvisi, stante anche la mancata rappresentazione grafica, non è ben chiara la corrispondenza tra i manufatti o le costruzioni presenti in posto con le unità immobiliari indicate nello stesso avviso.

Si pensi ad esempio alla presenza di più manufatti simili nella stessa particella o al fatto che una tettoia  venga considerata come magazzino o deposito.

In sede di ricorso si potrebbe contestare la genericità della descrizione e quindi la carenza di motivazione.

In allegato (FILE18) in formato word si riporta un esempio di ricorso sotto forma di schema, con l’avvertenza che lo scrivente non assume nessuna responsabilità in caso di inesattezze.

Si consiglia in ogni caso, per la compilazione e la presentazione del ricorso, di affidarsi a persone abilitate esperte nel campo e farsi assistere anche da un tecnico che abbia dimestichezza con le procedure catastali.

Ing. Calogero Chiarenza

Articolo pubblicato da Calogero Chiarenza per la prima volta il 21 Agosto 2012 sul sito Edilnotizie.it con il titolo  Case Fantasma: Rendita Presunta, Sanzioni e Come Fare il Ricorso

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5 Responses to Case Fantasma: Rendita Presunta, Sanzioni e Come Fare il Ricorso

  1. Geom. Emanuele Andrisani on 30 August 2012 at 15:32

    Finalmente una persona che la pensa come me e che intende dare battagglia a chi si approfitta della povera gente molte volte indifesa.
    Sono a Vostra completa disposizione.

    Cordiali Saluti.

    Geom. Emanuele Andrisani – Montescaglioso (MT)

  2. Geom. Nicola Orlando on 2 September 2012 at 22:24

    Concordo in pieno con quanto appena letto, credo che ogni professionista abbia il dovere di far valere tutta la propria professionalità a difesa dei propri clienti e di tutti i cittadini.

    Complimenti e cordialità

  3. Eugenio - EdilNotizie on 6 October 2012 at 23:39

    La nostra intenzione era proprio quella che voi avete evidenziato.

    Grazie del messaggio e della solidarietà :)

    Saluti

    Eugenio Agnello

  4. MARIO on 8 October 2012 at 08:19

    Sono d’accordo viviamo in un paese senza regole e molto spesso con
    abuso di potere da parte delle pubbliche amministazioni incapaci di interpretare e dare risoluzioni congrue calpestando
    i diritti dei cittadini e in quest’ultimi anni cancellando anche le norme delle statuto del contribuente, i professionisti sono i veri attori, uniti devono fare sentire la forza della professionalità, e non la resa dei conti

  5. gigi on 17 April 2015 at 06:39

    salve. gentilmente avrei bisogno del vs aiuto. io ho iniziato a costruire (abusivamente) intorno agli anni 2000, ma la costruzione e’ stata completata nel 2011, come da dichiarazione dell’ing che ha fatto l’accatastamento. quindi io nel 2011 ho fatto accatastamento, ho portato la residenza li’, e ovviamente ho iniziato a pagare tutte le tasse, da quel momento. il comune invece, dopo che io ho fatto cio’, mi manda l’ici dal 2006 al 2011, ovviamente con sanzioni ecc, per un totale di circa 6000 euro. vi chiedevo….mi spetta pagare anche se la costruzione non era abitabile ed agibile? consideriamo anche che ho un reddito di 7000 euro annuale, e quindi non potrei davvero. e se non pago, cosa rischio? vi prego cortesemente di darmi risposta, e vi ringrazio in anticipo. saluti

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